Quand une note énergétique décide du droit de louer
Une lettre suffit désormais à verrouiller le marché locatif. Un logement classé F ou G sur l'échelle du DPE, qui s'étend de A à G, est qualifié de passoire thermique. Pour un bailleur, cette étiquette ne relève plus de la simple information : elle conditionne la mise en location.
Ce basculement trouve sa source dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui intègre un niveau minimal de performance énergétique dans les critères du logement décent. Un bien trop énergivore cesse donc d'être louable. Premier effet tangible, depuis le 24 août 2022, en métropole, les loyers des logements F et G ne peuvent plus augmenter lors d'une relocation, d'un renouvellement ou de la révision annuelle. Le diagnostic de performance énergétique repose sur une méthode de calcul présentée dans notre page dédiée.
Deux seuils déterminent la classe G : une consommation supérieure à 420 kWh/m²/an en énergie primaire ou des émissions dépassant 100 kg CO2/m²/an, le plus défavorable des deux indicateurs l'emportant. Une énergie très carbonée suffit donc à déclasser un bien sobre. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : locataire ou acquéreur peut se retourner contre le bailleur ou le vendeur en cas d'erreur. Si la note fait loi, reste à savoir quand chaque classe sort du marché.
Les échéances qui redessinent le parc locatif
De 2023 à 2034, une classe exclue à chaque étape
Plutôt qu'une interdiction brutale, le législateur a organisé un retrait par paliers. Chaque échéance écarte du marché locatif la classe énergétique la plus faible encore autorisée.
Le premier coup de semonce est tombé le 1er janvier 2023. Seuls les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale, frange extrême de la classe G, ne pouvaient plus faire l'objet d'un nouveau bail. Deux ans plus tard, au 1er janvier 2025, la mesure a basculé sur la classe entière : tout logement classé G est désormais réputé indécent et ne peut plus être proposé à la location. Le critère n'est donc plus un seuil de consommation mais l'étiquette elle-même.
Lue ligne par ligne, la mécanique reste constante : la date fixe la classe visée, et cette classe détermine le statut juridique du bien.
| Date d'entrée en vigueur | Logements concernés | Conséquence pour le bailleur |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements au-delà de 450 kWh/m²/an en énergie finale | Plus de nouveau bail possible |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Logement indécent, location interdite |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Logement indécent, location interdite |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Logement indécent, location interdite |
Au 1er janvier 2028, la classe F rejoindra la liste, avant la classe E en 2034. Le champ d'application reste le point le plus souvent sous-estimé : l'interdiction vise les nouveaux contrats, mais aussi les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours finit donc par être rattrapé à son terme. Les seuils ont par ailleurs été ajustés pour les logements de moins de 40 m², dont le DPE pénalisait mécaniquement la petite surface.
Un calendrier décalé pour les outre-mer
Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte suivent une trajectoire distincte, calée sur leurs contraintes climatiques et sur une méthode DPE adaptée aux bâtiments ultramarins, où l'enjeu porte davantage sur le confort d'été que sur le chauffage. Les logements classés G n'y sont exclus de la location qu'à compter du 1er janvier 2028, tandis que les F disposent d'un sursis jusqu'au 1er janvier 2031. Autre différence, le gel des loyers des passoires thermiques ne s'applique qu'en métropole. Pour un investisseur détenant un patrimoine ultramarin, ce décalage offre une fenêtre pour programmer les travaux sans subir de blocage des revenus locatifs.
Ce que le bailleur doit anticiper dès maintenant
Un calendrier ne vaut que par la stratégie qu'il impose. Attendre l'échéance condamne le bailleur à rénover dans l'urgence, au prix fort.
Louer sous le seuil de décence ouvre la voie au contentieux. Le locataire peut exiger la mise en conformité, et le juge a le pouvoir d'ordonner des travaux ou une réduction de loyer. La sanction frappe donc directement la rentabilité du bail en cours.
Dix ans : c'est la durée de validité théorique d'un DPE. Pourtant, les diagnostics réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 31 décembre 2024. Refaire ces DPE peut même jouer en faveur du propriétaire. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, de quoi faire gagner une classe à certains logements chauffés à l'électricité.
La feuille de route découle de ce constat :
- Cartographier : recenser la classe de chaque lot et isoler les logements F, G et E, premiers exposés aux échéances.
- Fiabiliser : vérifier la validité de chaque DPE et refaire les diagnostics expirés, sans quoi toute planification repose sur des données caduques.
- Auditer : l'audit énergétique, obligatoire à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, puis E depuis le 1er janvier 2025, chiffre des scénarios de travaux compatibles avec les échéances locatives. Il sert donc aussi d'outil de diagnostic pour les biens loués.
- Hiérarchiser : programmer les chantiers selon la prochaine échéance applicable, en mobilisant l'isolation des combles, des murs et des planchers bas, le remplacement des menuiseries, la ventilation et le changement de chauffage, par exemple au profit d'une pompe à chaleur.
- Arbitrer : pour les biens trop coûteux à remettre à niveau, comparer rénovation, vente ou changement d'usage.
Classe après classe, le parc locatif se resserre et chaque échéance retire du marché des logements jugés trop énergivores. Pour un bailleur, ce calendrier gagne à devenir un plan d'action patrimonial : arbitrer, phaser les travaux, anticiper plutôt que subir.
Questions fréquentes
Quelles sont les dates clés du calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques ?
1er janvier 2025 : classe G interdite à la location. 1er janvier 2028 : classe F. 1er janvier 2034 : classe E. Depuis 2023, les logements dépassant 450 kWh/m²/an en énergie finale étaient déjà exclus.
Un bail en cours est-il concerné par l'interdiction de louer un logement classé G ?
L'interdiction s'applique à la signature d'un nouveau bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Un bail en cours reste valable jusqu'à son échéance. Le locataire peut toutefois exiger une mise en conformité.
Quels risques encourt un bailleur qui loue une passoire thermique ?
Le logement est jugé indécent. Le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux, une réduction de loyer ou la suspension des paiements. La CAF peut aussi consigner les aides au logement normalement versées au bailleur.
Les loyers des logements classés F et G sont-ils gelés ?
Oui. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus augmenter, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par révision annuelle (IRL). Seule une rénovation énergétique permet de lever ce gel.